Opinión

Viviendas sociales: ¿Por qué no en mi patio trasero?

Viviendas sociales: ¿Por qué no en mi patio trasero?

Opinión de Slaven Razmilic y Jonathan Orrego

14-11-2018

Por Slaven Razmilic (consejero CNDU e investigador del CEP Y Jonathan Orrego, Jefe de Estudios de TOCTOC.com).

Gran revuelo ha generado el rechazo de algunos vecinos de Las Condes a la construcción de viviendas sociales en la Rotonda Atenas, toda vez que temen que esto afecte negativamente el precio de sus propiedades.

En general, la literatura consultada no avala esta aprensión y los datos para Santiago tampoco. ¿Significa esto que no tiene incidencia? ¿Que da lo mismo? En estricto rigor, no lo sabemos. La invitación, entonces, es a dejar de lado los prejuicios y concentrarnos en la información con la que sí contamos, y pensar cómo recabar la que falta.

Vamos por partes. La literatura empírica muestra resultados mixtos, aunque predominan los casos en que no se encuentra un vínculo entre la disminución de la plusvalía de los vecinos al instalarse cerca una vivienda social. Este fenómeno no se ha estudiado mucho en Chile, donde la investigación se ha concentrado en los efectos sobre el precio de viviendas de la construcción de equipamientos o infraestructura de transporte. Respecto de viviendas sociales, la literatura tiende a centrarse en aspectos cualitativos. Lo anterior responde, en parte, a la escasez de información suficiente y accesible como para estimar eventuales efectos en plusvalía.

No conocemos casos en Santiago donde se hayan insertado viviendas subsidiadas en barrios acomodados, por lo que no podemos inferir causalidad. Lo ideal es tener el escenario previo y el posterior, junto a grupos de control para evaluar impacto. En efecto, las áreas donde conviven viviendas sociales con desarrollos de ingreso alto son casos muy antiguos (Las Condes o Lo Barnechea) o áreas donde la vivienda subsidiada estaba desde antes (Peñalolén y Huechuraba).

Son algunos de estos contextos de cercanía los que aprovechamos en un estudio reciente para revisar la evolución de los precios de venta en áreas adyacentes, pero de distinto perfil socioeconómico, en La Florida, Las Condes y Peñalolén. Si bien el análisis no permite descartar por completo que la cercanía con proyectos sociales tenga efecto sobre la plusvalía de viviendas de mayor estándar, lo cierto es que, al menos a nivel de tendencias de crecimiento, su presencia no parece tener incidencia, ni en una dirección ni en la otra. En los tres casos encontramos que las zonas adyacentes crecen menos, igual o mucho más, que otras zonas similares pero no colindantes a los conjuntos.

Un análisis de este tipo no zanja la discusión, pero sí ofrece un contrargumento frente al prejuicio instalado de que la construcción de viviendas sociales reduce el precio de las propiedades circundantes. Junto con ello, nos invita a profundizar en el análisis. Para esto será imprescindible que el Estado saque partido a los datos que ya dispone o bien que facilite su acceso a entidades externas que puedan contribuir al debate.